Era Baru Pembiayaan IKN – Otorita IKN Lepas Dua Proyek Hunian ASN Senilai Rp5,5 Triliun dengan Skema KPBU

Penajam Paser Utara – Otorita Ibu Kota Nusantara (OIKN) telah secara resmi membuka lelang pengadaan Badan Usaha Pelaksana (BUP) untuk dua proyek hunian Aparatur Sipil Negara (ASN), menandai tonggak penting dalam strategi pembiayaan pembangunan IKN. Dengan total nilai investasi mencapai sekitar Rp5,5 triliun, lelang ini menegaskan transisi OIKN dari ketergantungan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) menuju skema Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU).

Lelang untuk dua proyek hunian yang berlokasi strategis di Kecamatan Sepaku ini dibuka melalui platform Investara OIKN, berlangsung dari 13 November 2025 hingga 8 Januari 2026.

Pergeseran Strategis: KPBU dan Penjaminan Pemerintah

Penggunaan skema KPBU dalam pembangunan hunian ASN ini adalah manifestasi konkret dari upaya memperluas sumber pembiayaan IKN. Deputi Bidang Pendanaan dan Investasi Otorita IKN, Sudiro Roi Santoso, menjelaskan bahwa skema ini menggunakan mekanisme pengembalian investasi yang aman dan terstruktur.

Inti Mekanisme KPBU Hunian ASN:

• Model Kontrak DBFOMT: Kedua proyek menggunakan model Design, Build, Finance, Operate, Maintain, and Transfer (DBFOMT), yang mewajibkan pihak swasta (Badan Usaha Pelaksana) untuk merancang, membangun, mendanai, mengoperasikan, memelihara, dan baru kemudian mengalihkan aset kepada Pemerintah pada akhir masa kontrak.
• Pengembalian Investasi (Availability Payment): Swasta akan menerima pengembalian investasi melalui pembayaran ketersediaan layanan (availability payment) secara berkala dari Pemerintah, bukan langsung dari penjualan. Mekanisme ini memastikan adanya kepastian pendapatan bagi investor asalkan kualitas layanan dan fasilitas terpenuhi.
• Fasilitas Penjaminan: Untuk mitigasi risiko investor, proyek ini memperoleh fasilitas penjaminan dari Pemerintah yang dilakukan secara bersama antara Kementerian Keuangan dan PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) atau PT PII. Adanya penjaminan pemerintah ini menjadi kunci untuk menciptakan iklim investasi yang transparan dan kompetitif.

Dua Proyek Strategis di Jantung KIPP

Dua proyek yang dilelang memiliki tipologi yang berbeda, menunjukkan perencanaan hunian yang komprehensif di Kawasan Inti Pusat Pemerintahan (KIPP):

Proyek rumah tapak di KIPP 1B yang berdekatan dengan kawasan inti pemerintahan, memiliki tipologi unit yang lebih besar (390 m²), mengindikasikan peruntukan bagi pejabat eselon tertentu atau hunian yang lebih eksklusif. Sementara itu, 8 menara rumah susun di KIPP 1A menjadi solusi hunian vertikal yang efisien untuk ASN dengan unit berukuran 190 m².

Insentif dan Kepercayaan Investor

Lelang ini juga menjadi sorotan karena kedua proyek telah memiliki pemrakarsa (inisiator) yang ditetapkan OIKN pada 3 November 2025. PT Intiland Development Tbk. dan PT Nindya Karya (Persero) masing-masing mendapatkan kompensasi berupa tambahan nilai sebesar 10% dari OIKN.

Insentif ini diberikan kepada inisiator sebagai pengakuan atas risiko awal yang diambil dalam menyusun studi kelayakan dan proposal proyek. Pemberian kompensasi 10% ini diharapkan dapat menarik Badan Usaha Pelaksana lain untuk ikut dalam proses lelang, sekaligus memastikan bahwa lelang tetap kompetitif dan transparan.

Langkah ini memperkuat kepercayaan investor terhadap visi besar IKN. OIKN menegaskan bahwa percepatan pembangunan fisik, yang didukung oleh jaminan dan mekanisme pengembalian investasi yang jelas, sangat penting untuk mewujudkan IKN sebagai kota modern, nyaman, dan mendukung konsep “Kota Hutan dan Hijau” (Forest City) yang berkelanjutan bagi seluruh masyarakat Indonesia. (ant/one)